Об'єднання співвласників житлових та нежитлових приміщень

 
 

Об'єднання співвласників житлових та нежитлових приміщень

Нормативна база



Нормативна база

• Закон № 2866 – Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III

• Закон № 1875 – Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875-IV

• Порядок № 1521 – Порядок державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, затверджений постановою Кабінету Міністрів України «Про реалізацію Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 11.10.2002 р. № 1521

• Типовий статут – Типовий статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, затверджений наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 р. № 141

• Типовий договір – Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя, затверджений наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 р. № 141

• Примірний перелік – Примірний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень будинків, споруд, затверджений наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 10.08.2004 р. № 150

• Правила № 76 – Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 р. № 76

Загальні відомості

Державна політика реформування житлово-комунального господарства (далі – ЖКГ) базується на таких основних принципах:

1) забезпечення сталого функціонування і динамічного розвитку сфери ЖКГ;

2) удосконалення системи управління ЖКГ;

3) забезпечення доступу всіх верств населення до житлово-комунальних послуг, які відповідають вимогам державних стандартів;

4) запровадження державних соціальних стандартів (норм та нормативів) у сфері житлово-комунального обслуговування;

5) стимулювання інвестиційної діяльності у сфері ЖКГ;

6) забезпечення ефективного використання грошових, людських та матеріальних ресурсів виробниками/виконавцями та споживачами житлово-комунальних послуг;

7) пріоритетність інноваційного розвитку в життєзабезпеченні населених пунктів, сприяння науково-технічному прогресу у сфері ЖКГ;

8) гласність, громадський контроль та прозорість у прийнятті рішень з питань ЖКГ органами виконавчої влади та місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень;

9) відповідальність органів місцевого самоврядування за ефективне використання майна територіальної громади та забезпечення населення житлово-комунальними послугами відповідно до державних соціальних стандартів;

10) створення однакових умов для всіх суб'єктів підприємницької діяльності у сфері ЖКГ.

Основними напрямами реформування ЖКГ є:

1) організація ефективного управління у сфері надання житлово-комунальних послуг;

2) поглиблення демонополізації ЖКГ, створення конкурентного середовища на ринку житлово-комунальних послуг;

3) забезпечення беззбиткового функціонування підприємств ЖКГ;

4) технічне переоснащення ЖКГ, наближення показників використання енергетичних і матеріальних ресурсів на виробництво житлово-комунальних послуг до вимог Європейського Союзу.

З метою підвищення ефективності ЖКГ передбачається запровадження об'єднань співвласників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку (далі – ОСББ). Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації ОСББ визначаються Законом № 2866.

ОСББ є юридичною особою, воно має печатку зі своїм найменуванням та інші необхідні реквізити, а також розрахункові рахунки в установах банку, виступає позивачем і відповідачем у суді.

ОСББ створюється для забезпечення і захисту прав його членів, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. В одному житловому комплексі може діяти тільки одне ОСББ.

ОСББ здійснює господарську діяльність для забезпечення власних потреб безпосередньо або шляхом укладення договорів з фізичними чи юридичними особами. Воно є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для розподілу між своїми членами.

Майно ОСББ утворюється з:

– майна, переданого йому членами об'єднання у власність;

– одержаних доходів;

– іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом.

ОСББ можна створювати шляхом реорганізації житлово-будівельного кооперативу або запроваджувати у будинках будь-якої іншої форми власності з числа мешканців, які приватизували чи придбали квартиру, власника будинку або його уповноваженої особи, власників житлових і нежитлових приміщень. Отже, членом ОСББ може бути фізична чи юридична особа, яка є власником квартири (квартир) або приміщення (приміщень) у багатоквартирному будинку. Членство в об'єднанні є добровільним і набувається або під час проведення установчих зборів, або на основі письмової заяви в будь-який момент його існування. Член ОСББ подає письмову заяву і в разі бажання вийти з об'єднання. Порядок набуття і припинення членства в ОСББ визначається його статутом.

Створення, функціонування та ліквідація ОСББ

Для створення ОСББ власник будинку або ініціативна група, яка складається не менше ніж з трьох власників квартир або нежитлових приміщень, скликають установчі збори. Повідомлення про їх проведення не пізніше ніж за 14 днів вручається кожному власнику під розписку або надсилається рекомендованим листом. У повідомленні зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час їх проведення, проект порядку денного. Установчі збори правомочні, якщо на них присутні більше 50 % власників. У разі відсутності кворуму ініціатор призначає нову дату їх скликання, але не раніше ніж через 14 діб. Установчі збори приймають рішення про створення ОСББ і затверджують його статут.

Голова зборів обирається більшістю голосів присутніх власників або їхніх уповноважених осіб. Кожний з них має один голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності. Результати голосування фіксуються в протоколі і підписуються кожним учасником зборів особисто із зазначенням «за» чи «проти». Рішення прийнято, якщо за нього проголосувало не менше двох третин присутніх.

ОСББ вважається створеним з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію. Оформлення і реєстрація всіх документів здійснюються безоплатно.

Статут ОСББ складається відповідно до Типового статуту, в якому зазначаються:

– назва і місцезнаходження ОСББ;

– мета створення, завдання та предмет діяльності;

– перелік майна, що перебуває у спільній сумісній власності (неподільного майна), права та обов'язки членів ОСББ щодо нього;

– перелік майна, що перебуває у спільній частковій власності (загального майна), права та обов'язки членів ОСББ щодо нього;

– статутні органи ОСББ, їх повноваження та порядок формування;

– порядок скликання та проведення загальних зборів;

– періодичність проведення зборів;

– порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них;

– перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів;

– джерела фінансування, порядок використання майна та коштів ОСББ;

– порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів ОСББ, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат;

– порядок та умови укладення договорів між ОСББ та кожним власником квартири, приміщення;

– перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників;

– порядок прийняття у члени ОСББ та виключення з нього;

– права і обов'язки членів ОСББ;

– відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів;

– порядок внесення змін до статуту;

– підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) ОСББ і вирішення майнових питань, пов'язаних із цим.

Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності ОСББ.

Органами управління ОСББ є загальні збори його членів, правління, ревізійна комісія, а вищим органом – загальні збори.

Загальні збори скликаються і проводяться згідно з вимогами статуту ОСББ. Вони вважаються правомочними за умови присутності більше половини членів об'єднання. Рішення зборів, яке є обов'язковим для всіх членів ОСББ, оприлюднюється. Воно надається членам ОСББ під розписку або надсилається рекомендованим листом. Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.

До виключної компетенції загальних зборів членів ОСББ належить:

– затвердження статуту ОСББ, внесення до нього змін;

– обрання членів правління;

– питання про використання об'єктів, що перебувають у спільній власності членів ОСББ;

– затвердження кошторису, балансу ОСББ та річного звіту;

– затвердження договорів (угод), укладених на суму, що перевищує визначену в статуті ОСББ;

– визначення розмірів внесків та платежів членами ОСББ;

– прийняття рішення про реконструкцію та ремонт будинку або про зведення господарських споруд;

– визначення розміру матеріального та іншого заохочення членів ОСББ і правління;

– визначення обмежень на користування об'єктами, які перебувають у спільній власності ОСББ;

– прийняття рішень про передачу в оренду фізичним і юридичним особам об'єктів, які перебувають у спільній власності членів ОСББ;

– затвердження угод про заснування товариств або участь у них.

Загальні збори можуть обирати представників, яким надаються повноваження щодо оперативного вирішення нагальних питань. Статут визначає порядок скликання та проведення зборів представників, перелік питань, які вони можуть вирішувати. Проте до компетенції таких зборів не належать питання, які стосуються майнових прав членів ОСББ.

Для керівництва поточною діяльністю ОСББ обирається правління. Воно є виконавчим органом ОСББ і підзвітне загальним зборам, які встановлюють порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та строки обрання.

До компетенції правління належить:

– складання кошторису, балансу ОСББ та річного звіту;

– здійснення контролю за своєчасною сплатою членами ОСББ внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно із законодавством;

– розпорядження коштами ОСББ відповідно до кошторису, затвердженого загальними зборами ОСББ;

– укладення договорів із суб'єктами підприємництва, які виконують роботи, надають послуги, та здійснення контролю за їх виконанням;

– ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність ОСББ;

– скликання та організація проведення загальних зборів членів ОСББ або зборів представників.

Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління на загальних зборах з числа членів ОСББ обирається ревізійна комісія (ревізор) або приймається рішення про залучення аудитора. Порядок діяльності ревізійної комісії та її кількісний склад затверджуються загальними зборами.

ОСББ після набуття статусу юридичної особи може:

– прийняти на власний баланс весь житловий комплекс;

– за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини;

– укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає таку діяльність, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.

У разі якщо балансоутримувачем житлового комплексу є ОСББ, рішення про форму управління ним приймається на загальних зборах кваліфікованою більшістю голосів. Управління неподільним та загальним майном житлового комплексу ОСББ у такому разі може здійснюватися у формі:

– управління неподільним та загальним майном через статутні органи ОСББ;

– передачі всіх або частини функцій з управління неподільним та загальним майном житлового комплексу юридичній особі за договором;

– делегування визначених статутом повноважень щодо управління неподільним та загальним майном житлового комплексу асоціації власників.

Форма управління неподільним та загальним майном житлового комплексу може бути змінена в будь-який час.

Відносини власників приміщень і управителя регулюються договором між ними, який укладається на основі Типового договору. В ньому, зокрема, зазначаються:

– права сторін щодо здійснення управління житловим комплексом;

– обов'язки сторін щодо надання послуг з експлуатації житлового комплексу та їх оплати;

– вичерпний перелік послуг;

– вартість кожної послуги та загальна вартість щомісячного платежу;

– порядок контролю та звіту сторін;

– наслідки невиконання умов договору;

– перелік форс-мажорних обставин;

– строк дії договору, умови його продовження та припинення.

У разі відмови власника приміщення укладати договір або сплачувати обов'язкові платежі на утримання та ремонт неподільного майна та відповідної частки загального майна ОСББ має право звернутися до суду для стягнення нарахованих платежів у судовому порядку.

Виконання зобов'язань ОСББ належить до повноважень його правління відповідно до статуту ОСББ.

Кошти ОСББ складаються із:

– залишків коштів на рахунках попереднього власника майна;

– статутних внесків, обов'язкових платежів членів ОСББ;

– коштів, одержаних ОСББ у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень;

– субсидій на оплату житлово-комунальних послуг та компенсацій за громадян, які користуються правом на їх отримання, у частці, передбаченій на утримання і ремонт неподільного та загального майна;

– доходів, отриманих у результаті діяльності підприємств, засновниками яких є ОСББ;

– добровільних майнових, у тому числі грошових, внесків фізичних і юридичних осіб.

Для накопичення коштів на ремонт неподільного та загального майна і термінового усунення збитків, що виникли в результаті аварій чи непередбачених обставин, в обов'язковому порядку створюються ремонтний та резервний фонди ОСББ. Відповідні кошти акумулюються на рахунку ОСББ у банківських установах і використовуються виключно за цільовим призначенням.

ОСББ ліквідується у разі:

– фізичного знищення або руйнування житлового комплексу, яке унеможливлює його відновлення або ремонт;

– відчуження житлового комплексу за рішенням суду;

– придбання однією особою всіх приміщень у житловому комплексі.

Свою діяльність ОСББ повинно здійснювати відповідно до Правил № 76, якими визначається порядок:

– надання послуг з утримання будинків і прибудинкових територій;

– забезпечення нормального функціонування будинків та прибудинкових територій;

– проведення єдиної технічної політики в житловій сфері, що забезпечує виконання вимог чинних нормативів з утримання, поточного і капітального ремонту та реконструкції будинків та прибудинкових територій.

Утримання житлового фонду передбачає виконання робіт відповідно до Примірного переліку.

Повноваження органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування у сфері житлово-комунальних послуг; регулювання відносин у цій царині; порядок доступу до житла та інших приміщень для ліквідації аварій, проведення оглядів технічного стану, перевірки показів засобів обліку; права та обов'язки споживачів, виконавців, виробників; оформлення претензій споживачів до виконавців; порядок укладання договорів у сфері житлово-комунальних послуг визначаються Законом № 1875.

Порядок державної реєстрації ОСББ

Відповідно до Порядку № 1521 державну реєстрацію ОСББ проводять виконавчий орган міської, районної у місті ради, районна, районна у містах Києві і Севастополі державна адміністрація за місцем знаходження багатоквартирного будинку.*

Уповноважена установчими зборами особа (заявник) подає безпосередньо або надсилає рекомендованим листом до органу державної реєстрації:

1) реєстраційну картку, яка одночасно є заявою про державну реєстрацію об'єднання, оформлену згідно з додатком 1 до Порядку;

2) протокол установчих зборів, на яких було прийнято рішення про створення об'єднання та затвердження його статуту;

3) два примірники оригіналу і п'ять копій статуту об'єднання, оформлені згідно з вимогами законодавства;

4) список членів об'єднання, складений згідно з додатком 2 до Порядку.

Відповідальність за достовірність відомостей, наведених у поданих документах, несуть власники житлових (нежитлових) приміщень та заявник.

Реєстрація об'єднання скасовується шляхом виключення його з реєстру, який веде орган державної реєстрації, після проведення заходів щодо його ліквідації і подання до цього органу таких документів:

– заяви правління об'єднання чи рішення суду у випадках, передбачених законодавством;

– акта ліквідаційної комісії з ліквідаційним балансом;

– довідок банківських установ про закриття рахунків;

– довідки відповідного органу державної податкової служби про зняття з обліку;

– підтвердження про опублікування в друкованих засобах масової інформації оголошення про ліквідацію об'єднання;

– довідки місцевої державної архівної установи за місцем знаходження об'єднання про прийняття документів на архівне зберігання;

– довідки органу внутрішніх справ про прийняття печаток і штампів;

– оригіналів статуту об'єднання і свідоцтва про державну реєстрацію.

Органи державної реєстрації протягом десяти робочих днів після скасування державної реєстрації ОСББ надсилають відповідним органам державної статистики, державної податкової служби, Пенсійного фонду та фондів загальнообов'язкового державного соціального страхування відповідні повідомлення.

Оплата комунальних послуг

За наявності технічної можливості проведення поквартирного обліку споживання водо-, тепло-, газо-, електропостачання та інших послуг власники житлових і нежитлових приміщень можуть перераховувати кошти безпосередньо підприємствам і організаціям, які надають ці послуги, або згідно з укладеними договорами – на рахунок ОСББ для накопичення і наступного перерахунку. За відсутності зазначеної технічної можливості управитель зобов'язаний за рахунок коштів балансоутримувача встановити загальнобудинкові прилади обліку.

Якщо правління ОСББ самостійно здійснює функції управителя, то за договором з постачальниками комунальних послуг воно може бути колективним замовником (абонентом) таких послуг. У цьому разі ОСББ несе повну відповідальність за своєчасну оплату фактично спожитих його членами комунальних послуг.

Розподіл загальних рахунків між власниками приміщень в одній квартирі чи нежитловому приміщенні здійснюється відповідно до законодавства та статуту з урахуванням розміру частки належного майна та кількості осіб, які проживають у квартирі, а також особливостей використання нежитлових приміщень. Власники несуть відповідальність за своєчасність здійснення платежів на рахунок управителя незалежно від того, використовуються приміщення ними особисто чи надаються в оренду.

Власники квартир, приміщень, не обладнаних приладами обліку, зобов'язані укласти договір про обслуговування та оплату комунальних послуг з управителем, навіть якщо вони не є членами ОСББ. Відмова від цього або несплата рахунків не допускаються. Такі дії є порушенням прав інших членів ОСББ і підставою для звернення до суду про стягнення заборгованості у примусовому порядку.

Власники приміщень, розташованих у межах одного житлового комплексу, які не є членами ОСББ, можуть укладати з ним угоди про співпрацю та дії у спільних інтересах.

Цивільну, кримінальну, адміністративну відповідальність несуть особи, винні у:

– недотриманні вимог законодавства про ОСББ;

– порушенні прав власників (користувачів), їх об'єднань і асоціацій;

– порушенні статуту ОСББ та протидії його виконанню;

– створенні, організації діяльності або ліквідації ОСББ з порушенням законодавства, державних стандартів і норм;

– незаконному привласненні майна, що перебуває у спільній власності.

Додаток 1
до Порядку № 1521

Зразок 1

РЕЄСТРАЦІЙНА КАРТКА
об'єднання співвласників багатоквартирного будинку

Реєстрація – перереєстрація – внесення змін до статуту
(необхідне підкреслити)
______________________________________________________________________________________
(найменування об'єднання)
______________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________

Місцезнаходження ______________________________________________________________________
(повна адреса)
______________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________

Поштовий індекс ___________________ телефон _____________________ факс __________________

Електронна адреса _____________________________________________________________________

Власник (балансоутримувач) будинку _____________________________________________________

Дата проведення установчих (загальних) зборів _____________________________________________

Картку заповнив _______________________________________________________________________
(прізвище, ім'я, по батькові)
______________________________________________________________________________________
(назва і номер документа, що посвідчує особу)

_____________________________________________________ ______________________________
(адреса) (номер телефону)

«___» ____________ 200_ р. __________________________________________________________
(підпис)

Відомості перевірено ____________ _____________________________________________________
(підпис) (ініціали та прізвище посадової особи органу державної реєстрації)

Дата складення і номер у реєстрі об'єднань співвласників багатоквартирного будинку
______________________________________________________________________________________

Ідентифікаційний код об'єднання згідно з ЄДРПОУ __________________________________________

М. П.

Додаток 2
до Порядку № 1521

Зразок 2

СПИСОК
членів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку

______________________________________________________________________________________
(адреса)
______________________________________________________________________________________

№ п/п
Номер квартири чи назва нежитлового приміщення
Прізвище, ім'я, по батькові власника або уповноваженої ним особи
Інші власники цього приміщення
Розмір загальної площі житлового чи нежитлового приміщення, кв. метрів
Частка житлового чи нежитлового приміщення у загальній площі житлових чи нежитлових приміщень будинку, відсотків
Підпис власника або уповноважної особи

Голова
установчих зборів ___________________ ________________________________________________
(підпис) (ініціали та прізвище)

«___» ____________ 200_ р.



Надія Горицька
Консультант, професор, член Ради Асоціації
бухгалтерів та аудиторів України



«Справочник экономиста», січень 2007 р., № 1 (37), с. 66 (www.mediapro.com.ua/economist/new_issue.php)

Дата підготовки 01.01.2007
Журнал «Справочник экономиста»

____________

До відома


Примітки до статті...


* Як зазначає Держпідприємництва, якщо в органі державної реєстрації ведеться реєстр співвласників багатоквартирного будинку, об'єднання підлягають державній реєстрації у такому реєстрі, з наступним включенням відомостей про об'єднання до ЄДР. Для включення відомостей про об'єднання до ЄДР державному реєстратору подається заповнена реєстраційна картка та копія свідоцтва з одночасним пред'явленням свідоцтва про їх державну реєстрацію (лист від 16.10.2007 р. № 7842).
Питанням реєстрації об'єднання співвласників багатоквартирного будинку присвячено також лист Держкомпідприємництва від 16.01.2008 р. № 304.

*******

У відповідь на вимоги деяких податківців стосовно перенайменування кооперативу індивідуальних забудовників на об'єднання співвласників багатоквартирного будинку Держпідприємництва зауважує, що така «переорієнтація» є виключно добровільною справою (лист від 03.07.2007 р. № 4765).

З метою забезпечення реалізації державної політики щодо формування та стимулювання ефективного власника житла, Мінжитлокомунгосп настійно рекомендує облдержадміністраціям разом з органами місцевого самоврядування створити у структурі виконавчих органів відповідні підрозділи для роботи з ОСББ та впровадження нових форм управління житловим фондом (лист від 08.02.2008 р. № 14/3-301).


Читайте на цю ж тему...


Інші публікації, присвячені функціонуванню об'єднань співвласників багатоквартирних будинків:
• Надія Горицька – «Житлово-комунальний кримінал та захист від нього» («Справочник экономиста», січень 2007 р., № 1 (37), с. 72 (www.mediapro.com.ua/economist/new_issue.php));
• Олена Павленко – «Створення, функціонування та ліквідація об'єднань співвласників багатоквартирних будинків» («Податки та бухгалтерський облік», 26 листопада 2007 р., № 95 (1070), с. 19 (www.factor.ua));
• Олена Павленко – «Оподаткування доходів об'єднань співвласників багатоквартирних будинків» («Податки та бухгалтерський облік», 3 грудня 2007 р., № 97 (1072), с. 31 (www.factor.ua));
• Олена Павленко – «Сплата ПДВ об'єднаннями співвласників багатоквартирних будинків» («Податки та бухгалтерський облік», 24 грудня 2007 р., № 103 (1078), с. 27 (www.factor.ua));
• Юлія Курило – «ОСББ: керуючий, представник чи власник?» («Адвокат Бухгалтера», березень 2008 р., № 9 (183), с. 29 (www.ab.net.ua));
• Дмитро Січкарь – «ОСББ: переваги та недоліки, механізм роботи, оподаткування» («Строительный учет», березень 2008 р., № 3 (14), с. 67 (www.msu.com.ua));
• Юлія Курило – «І знову про власників квартир багатоквартирних будинків» («Адвокат Бухгалтера», квітень 2008 р., № 12 (186), с. 28 (www.ab.net.ua));
• Ірина Хвостенко – «Укладання житлово-будівельними кооперативами та об'єднаннями співвласників багатоквартирного будинку – неприбутковими організаціями договорів з постачальниками комунальних послуг» («Вісник податкової служби України», травень 2008 р., № 21 (496), с. 20 (www.visnuk.com.ua));
• Олена Бондаренко – «Доходи ОСББ у податковій звітності» («Справочник экономиста», липень 2008 р., № 7 (55), с. 75 (mediapro.com.ua/economist/magazine/daily.php)).

ЛІГАБізнесІнформ
українська Мережа ділової інформації
www.liga.net


Создан 20 окт 2009



  Комментарии       
Имя или Email


При указании email на него будут отправляться ответы
Как имя будет использована первая часть email до @
Сам email нигде не отображается!
Зарегистрируйтесь, чтобы писать под своим ником
 

free counters